Обратный звонок

Как проверить участок перед покупкой



Земельный участок в Лен области

Как показывает практика, мало кто проверяет документы на приобретаемый участок самостоятельно и полностью разбирается во всех аспектах и юридических тонкостях. Ещё реже Покупатели обращаются к юристам или кадастровым инженерам. Обычно, все ограничивается словами риелтора, о том, что все хорошо, можно покупать. Так ли все просто? Позволяет ли квалификация и знания риелтора делать такие заявления?

Давайте разберемся.

Чаще всего мы приобретаем участки с целью строительства или с уже готовым домом. Мало кому сейчас нужен участок под огород.

Наличие межевания

Первое, на что стоит обратить внимание – это наличие межевания. Говоря понятным языком, если на участок сделано межевание, то это значит, что сведения о границах и площади зарегистрированы в Росреестре. Если межевания нет, то юридических границ участок не имеет, и фактическая площадь его не установлена. Покупая участок без межевания, Вы приобретаете «кота в мешке». Никто не может утверждать, что граница земельного участка проходит в том или ином месте.

На практике очень часто случается так, что границы, которые показывал продавец очень сильно отличаются от тех, что можно зарегистрировать. А бывает и так, что участок вообще нельзя отмежевать. Например, в районе Токсово очень часто встречается ситуация, когда земли Минобороны зарегистрированы на месте участков. Такая проблема решается только в судебном порядке и влечет за собой большие расходы.

Если на участок межевание сделано, то его необходимо проверить. Самостоятельно Вы не сможете определить, совпадают ли юридические и фактические границы участка. Часто в рекламе можно встретить предложения о продаже участка одной площади, а по документам меньшей. Надо отчетливо понимать, что купить можно только то, что указано в документах.

Для проверки межевания следует обратиться к кадастровому инженеру, желательно стороннему, не тому, кто это межевание делал. Специалист поможет на местности определить, где именно проходит граница участка и выдаст Акт о выносе границ на местности. Только так Вы можете быть уверенны в том, что купили то, что Вам показывал продавец.

Возможно ли строительство

Второе, что требует особого внимания – это возможность строительства на земельном участке. Надо понимать, что одного указания в выписке ЕГРН или свидетельстве о собственности «Для жилищного строительства/для садоводства» не достаточно.

Основным документом, регламентирующим застройку земельного участка, является градостроительный план. Он подготавливается Администрацией по запросу собственника. Возможность строительства тех или иных зданий прописана в Правилах землепользования и застройки. На основании этого документа подготавливается градостроительный план.

При выборе участка под застройку необходимо участь предельные параметры разрешенного строительства – процент застройки, этажность, отступы от красных линий и т.д. Любое нарушение этих параметров влечет за собой массу проблем для последующего оформления в собственность построенного дома.

Отдельно, на что следует обратить внимание, это нахождение участка в охранных зонах ЛЭП, газопроводов, автомобильных и железных дорог. Например, надо понимать, что в охранной зоне железной дороги строить какие-либо строения недопустимо. Это же относиться и к другим ограничениям. Все такие ограничения указываются в градостроительном плане.

Покупая земельный участок под строительство обязательно требуйте градостроительный план!

Оформлен ли дом в собственность

Третье, но не менее важное. Если Вы собираетесь приобрести земельный участок с уже построенным домом, то обязательно убедитесь в том, что на дом оформлена собственность. Любое капитальное строение, которое невозможно перенести без существенного ущерба его конструктивным элементам, должно быть зарегистрировано. Если Вам предлагают приобрести участок с незарегистрированными строениями, то все риски, связанные с их регистрацией, переходят к Вам.

Можно ли без проблем пользоваться дорогой

Четвертое, на что очень редко обращают внимание – это подъезд к участку. Нет, сейчас не про физическое наличие дороги с тем или иным покрытием, а про юридическую возможность этой дорогой пользоваться.

Сейчас широкое распространение получили коттеджные поселки, образовавшиеся путем раздела бывших сельхозугодий. При таких разделах, обычно, дороги остаются в собственности продавца, и он вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Для получения необходимых согласований при строительстве потребуется согласие собственника дорог, за которое он может попросить материальное вознаграждение. Будьте внимательны и проверяйте этот момент до покупки.

О чем молчат риелторы

Отдельно хочу обратить внимание на риелторов. Риелтор, в отличии от кадастрового инженера, не должен проходить государственную аттестацию, подтверждать свои знания и навыки. Он не обязан состоять в СРО и не несет никакой ответственности за свои действия. Надо понимать, что задача агента – продать участок и заработать комиссию.

На практике, даже серьезные агентства недвижимости оказываются не в состоянии гарантировать возможность использования участка в соответствии с его назначением:

Кадастровый инженер не заинтересован в искажении или утаивании каких-либо сведений, поэтому может объективно проанализировать ситуацию и рассказать о всех подводных камнях, связанных с конкретным земельным участком.


Выше были описаны основные моменты, на которые обычно не обращают внимание. Не повторяйте чужих ошибок! Внимательно относитесь к своим сбережениям, времени и нервам!



^